Vynětí ze ZPF

Počínaje dnem 1.3.2015 zastihla stavebníky rodinných domů v České republice ze strany státu další komplikace se jménem novela zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu (dále jen „zákon o ZPF“). Do té doby byly rodinné domy když ne úplně osvobozeny od nutnosti žádat o souhlas s vynětím ZPF (u záměrů v zastavěném území), tak minimálně byly osvobozeny od platby odvodů (u záměrů v zastavitelných plochách). Odvody za vynětí ze ZPF se dnes pohybují okolo 1.000 Kč/m2 zastavěné (zpevněné) plochy. Odnětí za dům s příjezdovkou tak stavebníka vyjde na statisíce.

Novelizovaný zákon o ZPF také stanovuje, kdy se žádat o souhlas nemusí. Jenže, jak je u nás zvykem dosti komplikovaně - § 9 odst. 2 zákona o ZPF:

„souhlasu orgánu ochrany zemědělského půdního fondu není třeba, má-li být ze zemědělského půdního fondu odňata zemědělská půda

a) v zastavěném území pro

1. stavbu včetně souvisejících zastavěných ploch o výměře do 25 m2, nebo

2. stavbu pro bydlení nebo veřejně prospěšnou stavbu umísťovanou v proluce o velikosti do 0,5 ha,

b) pro umístění

…

3. záměrů na nezastavěné části zastavěného stavebního pozemku,

…“

Ministerstvo životního prostředí převzalo do svého zákona názvosloví ze zákona stavebního. Tímto krokem ovšem zásadně znepříjemnili život úředníkům stavebního zákona. Od nich teď orgány ochrany ZPF vyžadují stanoviska, zda pozemek záměru je „prolukou“, či „nezastavěnou částí zastavěného stavebního pozemku“ a pro jaká následná řízení bude souhlas s odnětím podkladem. Problém je v tom, že pojem „proluka“ není ve stavebním zákoně definován (ač je v něm užíván) a v tom, že stavební úřad s předstihem nemůže zaručit, oč ho stavebník nakonec požádá.

Na vysvětlení pojmu „proluka“ nakonec muselo zapracovat Ministerstvo životního prostředí samo. Vysvětluje ho tak, že se jedná o pozemek, nebo soubor pozemků, které přímo sousedí s pozemní komunikací, nebo se zastavěnými stavebními pozemky. Při správném vymezování zastavěného území v rámci územního plánování tak teoreticky nelze v zastavěném území stavět jinde než v proluce (protože zastavěné území obsahuje kromě zastavěných stavebních pozemků a komunikací už jen ostatní veřejná prostranství, další pozemky které jsou obklopeny ostatními pozemky zastavěného území a pozemky spadající do intravilánu). Teorie ovšem naráží na hon za zastavitelnými plochami některých obcí v jehož důsledku spousta pozemků v jejich zastavěném území není prolukou. Na nezastavěné části zastavěného stavebního pozemku může stavět málokdo a málokdo i chce (na zahradě u rodičů?). Přesto je ale tento způsob stavění klíčem k tomu, jak poplatky za odnětí ze ZPF razantně snížit.

Postup je až neuvěřitelně jednoduchý a navíc návod univerzální pro všechny typy staveb. Vše je skryto v samotném zákoně, stačí jej číst zezadu. Stavět na nezastavěné části zastavěného stavebního pozemku má v zákoně o vynětí ze ZPF takový bonus, když tento nemusí být v zastavěném území. Zastavěné území se totiž aktualizuje při změně nebo pořizování nového územního plánu, nebo samostatným postupem v intervalech několika let. Nevázat se na převymezení zastavěného území a možnost zůstat v zastavitelné ploše tak je pro stavebníka velice výhodné. Nezastavěnou částí zastavěného stavebního pozemku nemusí být jen zahrada rodinného domu, jak nejspíše každého jako první napadne, ale takový zastavěný stavební pozemek si můžeme vytvořit kdekoliv.

Zastavěným stavebním pozemkem je dle definice stavebního zákona „pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami“. Hospodářskou budovou je pro potřeby stavebního zákona myšleno vše, co slouží k hospodaření a to nejen tomu zemědělskému. Nelze si totiž představit, že by např. v průmyslových areálech byly do zastavěného území zařazovány pouze stavební pozemky pod stavbami. Tím by nám výkres zastavěného území připomínal spíše dalmatina, než územně plánovací dokumentaci. K vytvoření zastavěného stavebního pozemku (i v zastavitelné ploše) pak postačí pozemek oplotit a umístit na něj stavbu, resp. budovu, kterou necháme evidovat katastr nemovitostí. Budova, aby šla evidovat v katastru nemovitostí, musí mít základ pevně spojený se zemí, střechu a zastavěnou plochu více jak 16 m2. Takovou stavbou je pro účely rodinného domu ideálně např. garáž, nebo zahradní domek. Způsob využití této stavby musí být přípustný územním plánem v příslušné ploše. Protože z této stavby se bude jistě odvod za vynětí ze ZPF platit, je vhodné půdorys volit těsně nad 16 m2. Takovéto stavby spadají pod ustanovení § 103 stavebního zákona. Pro jejich provedení postačí územní souhlas (nemusí být projekt a navíc když jsou umisťovány dále jak 2 m od hranice pozemku není zapotřebí ani souhlas souseda), lze je provádět svépomocí a nekolaudují se. Dalším „vícenákladem“ je už pouze pořízení geometrického plánu. Akce tvorby zastavěného stavebního pozemku je maximálně půlroční záležitost.

Po provedení a zapsání této stavby do katastru nemovitostí lze umisťovat další stavbu (rodinný dům, nebo klidně i výrobní halu), která již v souladu s ustanovením § 9 odst. 2 písm. b) bod 3. zákona o ZPF nevyžaduje souhlas s odnětím ze zemědělského půdního fondu a tedy neplatí se ani odvody. Jinými slovy ušetřené statisíce za půlrok oddálení stavby RD…